오늘도 주가지수가 많이 떨어지고 있습니다.  아무래도 미국의 실물경기에 대한 전망이 좀처럼 회복될 기미가 보이지 않기 때문에 최소한 올 연말까지는 암울해 보이네요 ...

과거에는 자본이 이동할 때 국가별로 세금을 부과하거나 일정한 수준의 규제가 많이 있었습니다.  그런데, 금융자본이라는 것이 여러 나라의 정부의 규제정책 등에 의해서 이리저리 옮겨다닐 수 있는 특징이 있다보니, 각국의 정부들이 가능하다면 국제 자본시장에서 금융자본이 자국으로 들어오게 하고, 가능하면 나가지 못하게 하려는 행동을 하게 되는 것은 너무나 당연할 것 같습니다. 

자본의 세계화 경향은 본래 1973년 오일쇼크 이후 아랍의 오일달러가 세계를 순환하기 시작한 것을 시초로 봅니다만, 실제로 이를 강력하게 드라이브한 것이 공화당의 레이건 행정부 시절입니다.  이론적으로는 시장원리에 따라 자본의 이동도 매우 자연스럽고, 합리적으로 진행되어야 할 것 같습니다만, 실상은 자본의 대부분을 장악하고 있는 선진국들의 이해를 반영할 수 밖에 없는 시스템이 지속적으로 만들어 질 수 밖에 없었습니다.  국가별로 이해가 다른 부분을 절충하기 위해서 만들어진 것이 소위 브렌튼우즈기구라고 불리우는 국제통화기금(IMF, International Monetary Fund)세계은행(WB, World Bank) 같은 곳들입니다만, 미국이 이들 기구에 대해서도 비토권을 가지고 있기 때문에 사실상 우월한 지위를 가지고 있었으며, 동시에 달러화가 기축통화 역할을 하고 있었기 때문에 이러한 우월적 지위를 세계 각국이 용인할 수 밖에 없었습니다.  

이와 같이 세계적 금융시장이 미국의 영향권 안에 들어가는 시스템이 구축되자, 레이건 행정부 시절 미국은 지출을 통한 소비경제 시스템으로 들어가게 됩니다.  경상수지는 만성적인 적자를 내게 되지만, 묘하게도 이러한 미국의 만성적인 적자와 소비가 세계 경제의 원동력으로 자리하게 됩니다.  

미국의 신용팽창 정책은 다른 여러 나라들의 예금을 흡수하면서 엄청난 재정적자를 만들어 냅니다.  경상수지 적자를 상쇄하기 위해서 레이건 행정부가 취한 정책은 미국을 소비처로 경상수지 흑자를 내는 국가들이 자국의 늘어나는 외환보유고를 미국 정부 및 정부기관의 채권에 투자하게 유도한 것입니다.  이로 인해, 미국은 충분한 재정적자를 통한 경기부양을 지속적으로 끌어갈 수 있는 실탄을 확보합니다.  다시 말해 개발도상국이 미국에서 번 돈이 다시 미국으로 흘러들어가고, 미국의 재정적자와 경상수지 적자를 통해 신용팽창이 일어나는 순환구조가 확립된 것입니다. 

여기에 일본이 불황을 타개하기 위해 실질금리를 0퍼센트로 떨어뜨린 다음 캐리트레이드(carry trade)를 심화시키면서, 해외 금융회사들은 엔화를 차입해 자금을 충당하고, 일본 국민들은 수익률이 높은 다른 나라의 통화에 투자를 하게 되었습니다. 

이와 같은 시스템이 동작을 하면서, 대출장사로 먹고 사는 금융회사와 자금을 빌리는 고객의 계속적인 자금줄을 확보하게 되어 신용이 급속도로 팽창을 하였습니다.  마르지 않는 우물처럼 되어버린 것입니다.  여기에 미국민들은 지속적인 쌍둥이 적자에도 불구하고 소비국가로서의 위상이 지속되는 것에 어느덧 익숙해져 버렸고, 반대로 중국이나 한국과 같은 신흥 개발도상국 들은 자체적으로 소비하는 것보다 과잉생산을 하는 것이 일상화 되면서 서로가 서로에게 의존할 수 밖에 없는 공생관계가 형성되었습니다. 

현재의 경제위기를 단순히 단기적인 유동성과 주택시장의 버블로 촉발되었다고 보기에는 골이 깊은 이유가 여기에 있습니다.  이번 G20 회의에서도 별다른 시스템적 변화는 끌어내지 못하고 말았습니다만, 사실 경제위기의 씨앗이 레이건 행정부때부터 시작되었다고 볼 때, 전 세계가 머리를 맞대고 새로운 시스템을 장기적으로는 합의해야 할 텐데 걱정입니다.  미국이 너무 욕심이 많아서 ...


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하이컨셉
미래는 하이컨셉, 하이터치의 세계라고 합니다. 너무 메마르고 딱딱한 이야기보다는 글로벌 시대에 어울리는 세계 각국의 이야기, 그리고 의학과 과학을 포함한 미래에 대한 이야기의 세계로 여러분을 초대합니다.

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지난 1년간 아파트 값의 거품 논란은 경제 부분에 있어 가장 뜨거운 논쟁거리로 등장했던 것이 사실이다.  사실 이명박 정부가 들어설 때만 해도 아파트 값이 참여정부 말미의 정책에 의해 붙잡혀 있다가 오르는 방향으로 가게 될 것인지, 아니면 거품이 꺼지면서 내려앉을 것인지 많은 사람들이 갑론을박을하며 가장 뜨겁게 논의를 했던 것으로 기억한다.  지금까지도 부동산 거품론의 논란의 중심에 있지만, 글로벌 경제위기를 거치면서 일단 거품이 꺼지는 쪽으로 진행할 수 밖에 없다는 것을 부인할 수 있는 사람은 이제 별로 많지 않을 듯 싶다.

그렇다면, 과연 얼마나 빠질 것인가?  일부는 엄청난 폭락과 함께 나라가 망할 것 같다는 식의 글을 쓰는 사람도 있고, 일부는 빠져봐야 얼마 빠지지 않을 것이라는 낙관론을 펴기도 한다.  그러나, 실사 이런 글들의 대부분이 나름의 근거는 가지고 있으나 구체적인 데이터를 가지고 예측을 하기 보다는 자신들의 논리를 뒷받침하는 논거를 바탕으로 다소 과장된 시나리오만 작성하고 있다는 점이 무척이나 안타깝다. 

개인적으로도 지금과 같은 경제위기 상황에서 어떻게 행동을 해야할 것인지 결정을 내려야 하는 입장이고, 이를 위해서 나름데로 조사를 하고 계산을 해본 것들이 있는데, 지금까지의 여러 시나리오들도 고려해야 겠지만 데이터를 바탕으로 한 예측으로서 충분히 참고는 할 만한 것이라고 생각하기에 이렇게 포스팅을 하고자 한다.

아래의 데이터들은 공급 측면에서의 세세한 파라미터가 고려되지 않았으며, 동시에 아파트의 감가상각 및 주변지역의 개발여건, 또한 전세계의 공조에 따른 정책적인 관리 등에 대한 요인 등과 같은 것들이 빠져 있기에 완벽할 수 없다는 점을 미리 밝혀두며, IMF 위기 당시의 국내상황만을 비교 대상으로 놓았으므로 데이터 해석을 하는데에 있어 주의를 해야 할 것이다.  

일단 국내의 환경에서 IMF 당시의 충격과 부동산에 대한 거품 붕괴 현상이 현재의 금융위기의 크기와 비슷하다고 가정을 하였다.  주지하는 바와 같이 IMF 당시와는 여건이 많이 다르고, 또한 위기의 양상 역시 크게 다르지만 이런 미세한 부분까지 다 가정하려면 박사 논문을 쓰고도 남을 이야기이므로, 이 부분은 독자들의 이해를 바라고 싶다.

IMF는 1997년 말에 발생한 상황으로, 부동산도 1996~97년 꼭지점을 찍고 나서 1998년 속락을 하는 상황을 맡게 된다.  이 때의 경제 지표를 잠시 살펴보면 1996년 당시 우리나라의 1인당 국민소득은 12197달러로 기록되어 있다.  1997년 말 IMF가 닥치면서, 1998년에는 1인당 국민소득이 7355달러로 급락을 한다.  물론 여기에는 급격한 환율의 상승과 금리의 상승이 겹쳐있으며, 현재의 상황이 그 때와 동일하다고는 볼 수 없지만 어느 정도 근접한 상황이 연출될 수 있다는 것은 충분히 가정해 볼 수 있다.

1996년말 기준으로 일단 3군데 아파트 값을 조사하였다.  개인적으로 30평대 후반의 중형 아파트에 관심이 많아 이를 중심으로 데이터를 살펴보았다.  일단 1996년 당시 대치동 한보미도맨션 2차 41평의 가격이 4.5억 정도이다.  같은 시기 일산 백마극동아파트 37평형이 2.1억이며, 분당 시범현대아파트는 약 2.8억 정도로 조사가 된다.  IMF 이후 최저점을 찍었던 시기는 IMF 선언 후 약 6~12개월의 시기로 1998년 대치동 미도맨션이 3.5억, 일산 백마극동이 1.7억, 분당 시범현대가 2.2억 정도로 1996년 고점 이후 약 20~25% 정도의 시세가 급락을 하였다.

현재 2007년도의 아파트 가격이 최고점을 찍었을 때를 기준으로 같은 아파트 들의 시세를 살펴보면, 대치동 한보미도맨션이 16억, 일산 백마극동이 6억, 분당 시범현대가 9억원으로 1996년의 고점 기준으로 대치동 한보미도맨션은 3.5배, 일산 백마극동이 2.8배, 분당 시범현대가 3.2배 정도로 가격이 올랐음을 알 수 있다.

1인당 국민소득 기준으로 살펴 본다면, 1993년 1인당 국민소득이 8177달러 할 당시 일산의 백마극동이 1.6억 정도를 하다가, 1996년 12197달러를 할 때 2.1억 정도로 올랐다가, 1998년에 들어 다시 1993년 수준으로 국민소득이 떨어지면서 그와 비슷한 수준인 1.7억 정도로 떨어지는 가격 사이클을 가졌다.   2007년에는 1인당 국민소득이 2만달러가 넘었기 때문에, 1998년의 소득에 비해 약 2.7배 정도가 올랐으므로 국민소득의 증가율과도 어느 정도의 갭과 거품이 있지만 추세는 맞아들어가는 것을 알 수 있다.

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그렇다면, 이와 비슷한 형세가 현재의 부동산 시장에 지속된다면 앞으로는 어떻게 될까?  현재 시점이 금융위기가 시작되는 시기로 본다면 앞으로 비슷하게 6~12개월 정도의 시간동안 최대 20~25% 정도의 가격하락은 예상해야 되지 않을까 싶다.  물론, 그 이상으로 급락하면서 IMF보다 더한 위기상황이 닥치는 것도 배제할 수는 없겠지만, 그것은 지나친 상상이 아닐까?

현재 아직 아파트를 구입하지 않은 실수요자라면, 내년 하반기에 현재 시세보다 20~25% 떨어진 수준에서 아파트를 매매하는 것은 충분히 고려할 만하다고 보인다.  대략적인 가격의 가이드라인을 쓴다면 대치동 한보미도맨션 41평형은 약 12.5억선, 분당 시범현대 39평형은 7.2억, 일산 백마극동 37평형 5.2억 정도가 되며, 이 정도 전후의 가격대가 형성되면서 글로벌 금융시스템이 어느 정도 안정화 된다면 들어갈 시점이 되기 때문에 그에 대한 준비를 하는 것이 좋다는 생각이다.

물론, 더 난관적이거나 비관적인 시나리오는 얼마든지 쓸 수 있다.  그러나, 경제는 여러가지 정책과 요소가 결합되어 나타나기 때문에 그리 쉽게 예단하기는 어렵다.  또한, 그런 극단적인 시나리오만을 생각하면서 기다리기만 하는 것도 별로 권할만한 전략은 아니라고 본다.





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